Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

На рынке недвижимости порой встречаются случаи обмана и мошенничества. Поэтому все чаще люди задаются вопросом, как проверить квартиру на юридическую чистоту самостоятельно. И многое действительно можно проверить самому, о чем и рассказываем в этой статье.

Что вы можете проверить сами?

1. Правоустанавливающие документы

То есть документы, на основании которых в ЕГРН были внесены сведения о правах собственника, а также об обременениях и ограничениях, связанных с этой недвижимостью, если таковые имеются. Обычно это типовые договора купли-продажи, дарственные, а также свидетельства о правах на получение наследства.

Будьте внимательны к тому, где и когда были зарегистрированы эти документы:

• если квартира зарегистрирована до 31.01.1998 г., то местом регистрации сделки должно быть БТИ и ПИБ для Санкт-Петербурга. Это должен быть правоустанавливающий документ с соответствующим штампом, поскольку привычных нам сегодня свидетельств о регистрации тогда еще не выдавали;
• если регистрация производилась с 01.02.1998 до 31.12.1999 г., то местом регистрации может быть и БТИ, и уже сформированная тогда служба по регистрации сделок. Данный период был переходным, поэтому сделка могла быть зарегистрирована в обеих структурах;
• если сделка датируется в период с 01.01.2000 до 15.07.2016 г., то, конечно, это должно быть Свидетельство о госрегистрации права собственности;
• и, наконец, граждане, которые осуществляли сделку по истечении данного срока, вам смогут подтвердить право собственности исключительно выпиской из ЕГРН.

Даже такие «мелочи» отнюдь не мелочи и могут уберечь вас от большой ошибки.

2. Проверяем собственников

В документах, о которых говорилось выше, все они указаны, а потому следующий шаг – знакомство с каждым, проверка документов воочию (удостоверения личности, свидетельства о рождении, если кто-то из них младше 14 лет, и т.д.). Будьте щепетильны и не игнорируйте любые повреждения документов, например, отсутствие страницы, сторонние надписи или же истечение срока каких-либо документов. Они должны быть актуальными и без признаков повреждений.

3. Проверяем справку о наличии зарегистрированных в квартире граждан

Ее вам должен предоставить владелец жилья. Называться в зависимости от региона она может по-разному, лучше уточнить предварительно. Такая проверка также важна, поскольку даже если у прописанных граждан нет прав собственности, то право на пользование жильем у них есть и непосредственно собственник должен принять все меры по снятию данных лиц с регистрации по их согласию, что будет отражено в договоре купли-продажи по вашей сделке.

4. Запрашиваем у собственника архивную выписку

С ее помощью можно удостовериться в том, что в квартире нет временно снятых с регистрации лиц, особенно важно, чтобы не было таких лиц младше 18 лет, иначе после могут возникнуть проблемы.

5. Заказываем выписки из ЕГРН

Это уже нужно сделать самостоятельно, причем лучше заказать сразу две – о наличии зарегистрированных прав собственности (тут вы увидите всех текущих владельцев, их данные и данные по объекту недвижимости), а также об «истории» переходов прав собственности. Вторая не менее важна, чем первая, ведь чем больше сделок совершалось по квартире, тем выше риски, что возникнут проблемы в будущем, когда объявится какой-то родственник прежних владельцев, например, и подвергнет сомнению законность сделки (например, обделенный при разделе наследства родственник).

6. Удостоверьтесь в том, что супруг/супруга продавца согласна на сделку

Не введитесь на слова о том, что супруги разводятся, например или «он не против». Если на момент продажи супруги в браке, это не унаследованная квартира, не подаренная, не приватизированная, то согласие супруга обязательно.

7. Уточните, как была куплена квартира

Если на материнский капитал, то проверьте, выделена ли доля ребенка в жилье – это обязательное условие, особенно, если ипотека погашена полностью. Порой собственники намеренно врут и говорят, что не использовали маткапитал. В таком случае уместно потребовать справку об остатке на пенсионном счете матери.

8. Не стесняйтесь проверять техпаспорт

Для сделки он необязателен, но с 2016, как мы помним, право на собственность подтверждается выпиской их ЕГРН, а к нему обязательно крепится план объекта. С его помощью можно выяснить, не было ли каких-то перепланировок в квартире, порой это важно.

9. Медицинские справки от ПНД и НД

Опять же это необязательно, но наличие у собственника психоневрологических заболеваний или наркотических зависимостей могут в будущем стать основанием для того, чтобы признать сделку недействительной. В ваших интересах получить подтверждение того, что человек, с которым вы имеете дело, в здравом уме. Можно предложить оплатить ее в качестве компенсации, но, если в ответ вы получите отказ или сцену с оскорбленными чувствами, уходите. Сегодня слишком много рисков при покупке недвижимости и без этого.

Какие еще есть риски при покупке квартиры?

Крайне настороженно следует относиться к сделкам, которые оформляются по доверенности. Существует риск того, что, если доверитель умрет во время сделки, такая доверенность будет считаться недействительной.

Очень внимательно относитесь к проверке обременений, так как их наличие не редкость и вашу сделку в итоге могут также аннулировать.

Никогда не вносите никаких залогов, особенно если в осмотре квартиры с вами участвуют другие люди или владелец говорит, что у него в этот день много посетителей на осмотр. Так часто поступают мошенники с поддельными документами, особенно часто это делается при сдаче жилья в аренду, но и с покупкой тоже случается. Спешка, слишком привлекательная цена, ажиотаж, любой вид предоплаты – это главные признаки мошенничества. Лучше на такие осмотры ходить с нотариусом, юристом, риелтором.

Покупка квартиры дело непростое и имеет смысл не экономить на специалистах. А вот на займах при необходимости сэкономить можно легко. Если вам нужен микрозайм через интернет, то у нас на портале вы легко найдете, где взять микрозайм с самыми выгодными ставками.